Vendere una casa con un mutuo in corso: soluzioni e strategie per superare l’ostacolo dell’ipoteca e gestire la vendita con successo.
Vendere una casa con un mutuo in corso può sembrare un’impresa ardua, ma in realtà esistono diverse soluzioni per gestire questa situazione. Mutate esigenze abitative o cambiamenti di sedi di lavoro sono tra i motivi più comuni che spingono le persone a vendere il proprio immobile, anche se ancora soggetto a un mutuo ipotecario. La durata dei mutui per l’acquisto di una casa è spesso molto lunga, talvolta di venti o trent’anni, e in questo arco di tempo possono verificarsi cambiamenti di vita significativi che rendono necessaria la vendita.
Il problema principale quando si desidera vendere un immobile con un mutuo in corso è l’ipoteca iscritta sulla proprietà. Questa garanzia a favore della banca mutuante può sembrare un ostacolo insormontabile, ma ci sono varie opzioni per superarlo. La soluzione più semplice è l’estinzione anticipata del mutuo. Se si dispone della somma necessaria, si può estinguere il mutuo in un’unica soluzione prima della vendita, questo comporta il pagamento del capitale residuo alla banca che provvederà a cancellare l’ipoteca.
Un’alternativa è utilizzare parte del ricavato della vendita per estinguere il mutuo: in questo caso, l’estinzione del mutuo avviene contestualmente all’atto di vendita. È necessario accordarsi con la banca che ha concesso il mutuo, la quale dovrà rilasciare la quietanza della somma incassata e dare l’assenso alla cancellazione dell’ipoteca. La cancellazione può essere fatta nella forma semplificata disciplinata dall’art. 40 bis del D.Lgs. 1 settembre 1993, n. 385 (Testo Unico Bancario), senza alcun costo per il venditore.
Gestione del mutuo immobiliare: opzioni come accollo e sostituzione di garanzia
Un’altra opzione è l’accollo del mutuo che consiste nella modifica del soggetto debitore. In questo caso, l’acquirente dell’immobile subentra nel debito del venditore verso la banca. L’acquirente paga una parte del prezzo dell’immobile, assumendo la restante parte come debito. È fondamentale però che la banca acconsenta all’accollo.
Un’ulteriore soluzione è la sostituzione di garanzia, una pratica che prevede di sostituire l’ipoteca esistente con una nuova ipoteca su un altro immobile. Questo consente di liberare l’immobile che deve essere venduto mantenendo il mutuo in essere. Per poter intraprendere questa strada, è necessario che l’istituto bancario consenta la sostituzione di garanzia e che il venditore abbia intenzione di acquistare un altro immobile che possa offrire un’adeguata garanzia.
In conclusione, vendere un immobile con un mutuo in corso non è un’impresa impossibile. Esistono diverse soluzioni per gestire l’ipoteca e procedere con la vendita, tra cui l’estinzione anticipata del mutuo, l’utilizzo del ricavato della vendita per estinguere il debito, l’accollo del mutuo da parte dell’acquirente e la sostituzione di garanzia. Ogni soluzione ha i suoi vantaggi e le sue complessità, ma con la giusta pianificazione e il supporto della banca, è possibile trovare la strada più adatta alle proprie esigenze.
